分譲マンションを賃貸として貸し出す際、物件の価値を維持するために必要となるリフォーム。
近年、エアコンをはじめとした住みやすい住宅設備があたりまえのように備えられた物件があふれているなか、故障した設備を修理するだけでは投資用マンションの運営は難しくなっています。
投資用マンションとして十分な家賃収入を得られるよう、リフォームはどのように行うのが理想的なのかについて、紹介していきましょう。
投資用マンションのリフォームのタイミングは？
リフォームの間隔は10年毎
住宅設備の保証期間は、一般的に最長で10年となっています。10年経ったらすぐに壊れるわけではありませんが、劣化による事故の保証問題や故障による修理を考えると、10年を目安に交換を実施するのが良いでしょう。
また、10年経てば住宅設備の機能性やデザイン性も大きく変わります。そのため、10年以上経った設備のままで入居者募集を行うと、ひと昔前の設備として映る可能性が高く、物件価値が下がるため募集家賃の下降に繋がってしまう場合もあります。
入退去のタイミング
リフォーム工事を行っている間は、家賃収入が途絶えます。
そのため、効率的にリフォームを行うことができれば、その分収支が上がることになります。
まず、投資用に中古マンションを購入する場合は、できるだけ購入後すぐのタイミングで行えるよう、手配しましょう。既に賃貸で貸し出している場合は、入居者からの退去連絡を受けたら、すぐに手配できるように計画しておくと良いでしょう。
リフォームにかかる資金とリフォームの範囲
リフォーム資金の目安
投資用マンションのリフォーム資金として、普段から貯蓄しておく金額の目安は、月々の家賃収入から修繕積立費、管理費、ローンの返済等の費用を引いた額の2割だと言われています。
リフォーム用として貯蓄した金額の範囲内で、いかにニーズに合ったリフォームを行うことができるかが、投資用マンションにおけるリフォームのポイントとなってきます。
たとえば、水回り設備でキッチン+トイレ+ユニットバスの交換を行う場合、150～300万円ぐらいの価格幅があり、求めるグレードによってかかる費用が変わってきます。そのため、10年毎に貯蓄できる費用と照らし合わせて、どの価格帯の設備を取り入れるのかを検討する必要があります。
リフォームを行う範囲
リフォームを行う範囲については、普段から入居者が求めるニーズ情報を不動産会社などから情報入手しておきましょう。リフォームを行う際には、入居者の客層やその時代のニーズに合わせて、他の設備を新たに設置することが望ましいケースもあるでしょう。
一般的に人気のある設備は、「オートロック」や「モニター付きインターホン」など防犯面の設備、「インターネット回線」の設備、「ウォシュレット」などです。ファミリー層ではそれに加え、「追い炊き機能」や「システムキッチン」が人気となっています。
投資用マンションのリフォームは計画的に
投資用マンションを長きに渡って価値あるものとして存続させるためには、10年スパンを目安とした計画的なリフォームが大切です。時代の流れに沿った入居者ニーズを把握しつつ、リフォーム費用を計画的に準備しておきましょう。
もし資金調達が貯蓄から賄えなければ、リフォームローンを利用する方法もあります。
国土交通省の「新たな住宅セーフティネット」では、リフォーム費用の一部を国が補助してくれます。適用範囲などをチェックしておくのも良いでしょう。
